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後杠杆時(shí)代，房(fáng)企如何跨越“寒冬”？

房(fáng)地産行業在過去一年裏經曆了(le)重大(dà)調整。房(fáng)企如何突破困境，勇往直前？機會在哪裏？

對(duì)于房(fáng)地産行業來(lái)說，今年經曆了(le)前所未有的(de)考驗。樓市降溫了(le)，城(chéng)市和(hé)城(chéng)市都冷(lěng)了(le)。由于資金鏈緊張，部分(fēn)高(gāo)負債房(fáng)企出現債務違約、經營困難、項目停工、裁員(yuán)降薪等危機。

然而，減少債務和(hé)擠壓泡沫是爲了(le)更好的(de)發展，隻有在絕望的(de)情況下(xià)，一切才能發生。今年房(fáng)地産行業經曆了(le)什(shén)麽？如何突破困難，銳意進取？未來(lái)的(de)機會在哪裏？

擠壓泡沫，消除風險

衆所周知，房(fáng)地産一直是一個(gè)高(gāo)杠杆、高(gāo)周轉、高(gāo)負債的(de)行業。高(gāo)杠杆是一把“雙刃劍”，既能帶來(lái)規模的(de)快(kuài)速擴張，也(yě)能帶來(lái)高(gāo)負債和(hé)高(gāo)風險。尤其是在監管收緊、行業經曆較大(dà)市場(chǎng)波動的(de)情況下(xià)，很多(duō)房(fáng)企因爲負債過高(gāo)而倒閉。

去年下(xià)半年以來(lái)，在“房(fáng)住不炒”的(de)總控基調下(xià)，在現有限購(gòu)、限貸、限售、限價等政策的(de)基礎上，依次出台了(le)“三道紅線”、“兩次集中按揭貸款”、“集中供地”等重磅政策，加上對(duì)經營性貸款、信用(yòng)貸款等違規資金的(de)嚴查，政策控制力度之強令業内震驚。

從“三條紅線”開始，在重大(dà)政策加碼下(xià)，2021年以來(lái)，房(fáng)地産行業發生重大(dà)調整，市場(chǎng)銷售和(hé)支付大(dà)幅下(xià)滑。柯睿數據顯示，城(chéng)市方面，10月(yuè)份房(fáng)地産市場(chǎng)持續降溫，重點監測的(de)29個(gè)城(chéng)市商品房(fáng)成交面積環比下(xià)降3%，同比下(xià)降22%，同比下(xià)降12%。企業層面，80%以上的(de)百強房(fáng)企月(yuè)度業績同比下(xià)降，其中44家房(fáng)企同比下(xià)降30%以上，百強房(fáng)企減少37家。

與此同時(shí)，一些高(gāo)負債房(fáng)企的(de)風險也(yě)暴露無遺，從太和(hé)、傅生.初的(de)資金鏈斷裂，到今年藍光(guāng)發展、華夏幸福、恒大(dà)等部分(fēn)房(fáng)企的(de)債務危機，再到10月(yuè)幻想曲、新力控股、當代置業等房(fáng)企美(měi)元債的(de)大(dà)幅違約。與此同時(shí)，穆迪等**評級機構下(xià)調了(le)10多(duō)家房(fáng)企的(de)評級，原因是流動性減弱，銷售和(hé)現金流疲軟導緻再融資受阻。

如果說之前房(fáng)企整體降杠杆降負債隻是表面文章(zhāng)，那麽自“三條紅線”以來(lái)，**采取了(le)堅定的(de)态度，在監管下(xià)，房(fáng)企降負債已經落實。萬科董事長(cháng)于亮曾表示，“三條紅線監管有穿透力，股實債清晰，表内外全覆蓋。以前的(de)理(lǐ)财技巧沒有效果。”

在層層監管和(hé)滲透下(xià)，2021年房(fáng)地産行業發生了(le)深刻變化(huà)，部分(fēn)房(fáng)企經曆了(le)債務違約、經營困難、業務收縮、裁員(yuán)等短期陣痛。但從行業長(cháng)期發展的(de)角度來(lái)看，通(tōng)過降低杠杆和(hé)債務可(kě)以擠出金融泡沫，有利于房(fáng)地産行業的(de)健康發展。對(duì)于企業自身來(lái)說，也(yě)有利于改變過去盲目擴張的(de)行爲，增強自身抵禦風險的(de)能力。

旭輝集團LAM Raymond表示，行業去杠杆的(de)決策，從長(cháng)遠(yuǎn)和(hé)全局來(lái)看，一定是正确的(de)，可(kě)以爲行業未來(lái)的(de)穩健發展奠定基礎，有利于企業的(de)長(cháng)期發展。杠杆跌晚不如跌早，被動不如主動。在行業風險還(hái)沒有聚集到爆發之前，就要積極系統地調整，平穩有序地落地。

十八般武藝“活”

早在兩年前，于亮就提出了(le)“活著(zhe)”的(de)論點，而現在，這(zhè)是對(duì)的(de)。“住”成了(le)很多(duō)房(fáng)企的(de)真實寫照(zhào)。

如何生活？在我們看來(lái)，2021年，加速銷售回款、謹慎拿地、積極還(hái)債成爲大(dà)勢所趨，組織架構調整、精細化(huà)管理(lǐ)、資産出售頻(pín)頻(pín)發生。

比如銷售方面，雖然市場(chǎng)越來(lái)越冷(lěng)，各大(dà)房(fáng)企仍在積極推進銷售和(hé)支付；在土地市場(chǎng)上，在“集中供地”和(hé)減債還(hái)貸的(de)壓力下(xià)，房(fáng)企在征地甚至減少征地時(shí)往往更加謹慎理(lǐ)性；融資方面，在整體環境趨緊的(de)情況下(xià)，陷入流動性危機的(de)個(gè)别房(fáng)企變賣資産換取生存空間；組織架構方面，從頭部房(fáng)企到中小企業，持續進行戰略調整，通(tōng)過調整組織架構、精細化(huà)管理(lǐ)、輕資産改革等措施追求效率發展。

事實上，随著(zhe)杠杆紅利的(de)逐漸消失，房(fáng)企也(yě)從過去的(de)資本驅動、資源驅動轉變爲管理(lǐ)驅動。用(yòng)于亮的(de)話(huà)說，随著(zhe)“三條紅線”的(de)到來(lái)，金融紅利時(shí)代結束，行業進入管理(lǐ)紅利時(shí)代。

在業内人(rén)士看來(lái)，在管理(lǐ)紅利時(shí)代，房(fáng)企需要不斷提升管理(lǐ)、運營、服務等能力才能有所突破。

除了(le)我們自己的(de)努力，政策環境也(yě)在發生微妙的(de)變化(huà)。9月(yuè)底召開的(de)中國人(rén)民銀行貨币政策委員(yuán)會2021年第三季度例會指出，維護房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展，維護住房(fáng)消費者合法權益。

10月(yuè)15日，中國人(rén)民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒岚表示，部分(fēn)金融機構對(duì)30家試點房(fáng)企“三線四檔”融資管理(lǐ)規則存在一些誤解，要求“紅檔”企業有息負債餘額不得(de)增加。誤解是不允許銀行發放新的(de)開發貸款，本來(lái)應該得(de)到合理(lǐ)支持的(de)新開工項目得(de)不到貸款，這(zhè)也(yě)造成一些企業資金鏈一定程度上緊張。針對(duì)這(zhè)些情況，中國人(rén)民銀行、中國銀行業監督管理(lǐ)委員(yuán)會于9月(yuè)底召開房(fáng)地産金融工作座談會，指導各大(dà)銀行準确把握和(hé)落實房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)政策，保持房(fáng)地産信貸投放平穩有序，維護房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展。

分(fēn)析人(rén)士表示，主管部門的(de)态度給了(le)市場(chǎng)一定的(de)信心，有利于當前房(fáng)地産市場(chǎng)情緒的(de)恢複和(hé)金融市場(chǎng)的(de)正常運行。

新的(de)機會在哪裏？

目前，房(fáng)地産行業已經到了(le)一個(gè)新的(de)“十字路口”。當房(fáng)地産開發業務的(de)“基本盤”遭遇開發陣痛時(shí)，很多(duō)企業都在想，房(fáng)地産行業未來(lái)的(de)機會在哪裏？

LAM Raymond說，長(cháng)期以來(lái)，我聽(tīng)到很多(duō)同行猜測政策會在什(shén)麽時(shí)候出台，討(tǎo)論如何降價打折，但很少聽(tīng)到有人(rén)討(tǎo)論如何研究客戶、打造産品、改善服務。“别忘了(le)，那是我們安定下(xià)來(lái)的(de)基礎。”

其實，圍繞**未來(lái)的(de)發展規劃，房(fáng)企可(kě)以在很多(duō)領域找到機會，比如城(chéng)市更新、老舊(jiù)小區(qū)改造、租賃住房(fáng)、物(wù)流地産、物(wù)業管理(lǐ)等等。

以物(wù)流地産爲例，疫情爆發，需求大(dà)，增長(cháng)大(dà)。世邦魏理(lǐ)仕《2021中國投資者意向調查》顯示，47%的(de)受訪投資者選擇物(wù)流地産作爲.青睐的(de)投資标的(de)，自2016年以來(lái)..在曆年調查中排名..。光(guāng)大(dà)證券指出，與強勁的(de)市場(chǎng)需求相比，我國物(wù)流地産發展仍有較大(dà)提升空間，物(wù)流地産正逐步從另類投資地産向核心投資品類轉變。

此外，圍繞客戶和(hé)服務的(de)物(wù)業管理(lǐ)，以長(cháng)期租賃住房(fáng)爲基礎，滿足新市民和(hé)年輕人(rén)的(de)住房(fáng)需求，也(yě)有很大(dà)的(de)發展空間。于亮說，“圍繞城(chéng)市和(hé)客戶的(de)同步發展，我們還(hái)有很大(dà)的(de)機會。”

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